'전주 노른자위 땅 20년 째 공터… 용도 변경 놓고 쳇바퀴' 

'1999년 ‘걸면 걸리는 걸리버' 광고판 전주 종합경기장 야구장에 아직도' 

'파이낸셜뉴스'가 지난달 5일 ’흉물로 방치된 땅‘을 주제로 쓴 기사의 제목들이 낯뜨겁다. 전주 종합경기장과 옛 대한방직 전주공장 부지가 도심 흉물로 오랫동안 방치되고 있는 데 대해 전주시가 고민하는 모습들을 주로 소개한 내용이다.

기사는 전주 종합경기장 내의 야구장 전광판 뒷면에 붙어 있는 '걸면 걸리는 현대걸리버' 광고는 1999년 인기를 누렸던 것인데 아직도 나부끼고 있다는 점과 서부신시가지에 있는 옛 대한방직 전주공장 부지가 23만㎡에 달하는 넓은 땅임에도 신시가지 한복판에 공터로 방치됐다는 점을 강조했다.

’알박기 특혜‘ 옛 대한방직 전주공장 부지, 흉물로 방치?

그러나 이 곳은 전주시가 서부신시가지 개발사업을 시작하면서부터 많은 눈독을 들이는 땅이었다. 2000년대 초반까지만 해도 대기업부터 지역 중소 건설사까지 50여개 업체가 전주 최대 노른자 땅 개발을 꿈꿨으나 당시 대한방직은 개발에서 제척돼 전주시가 ’알박기 특혜‘를 선물로 줬다는 비판이 제기됐다.

대한방직은 2015년 8월 전주공장 부지를 2,000여억원에 매각을 한다고 공시했고, 2017년 10월 건설업체인 ㈜자광이 2조 5,000억원에 달하는 개발 계획을 내놓으며 1,980억원에 해당 부지를 사들였다. 대한방직은 이 곳에서 많은 시세 차익을 남기고 홀연히 떠났다. 개발을 위해 토지를 강제 수용당한 일반 시민들은 억울하고 분통할 일이 벌어진 것이다. 단지 개발사업에서 제척됐을 뿐인데 현금 차액인 1,600여억원의 개발 이익을 독식하고 떠났기 때문이다.

부동산 전문가들은 “대한방직이 당시 전주시가 추진하는 서부신시가지 개발사업지구로 수용됐다면 현금으로 400억원 정도 가치의 땅이었다”며 “대한방직은 알박기로 돈을 벌고 먹튀를 한 것”이라고 말한다. 그런데 전북일보의 주식 45%를 매입해 대주주가 된 ㈜자광이 약 2,000억원에 대한방직으로부터 그 땅을 매입한 데는 그럴만한 이유가 있었다.

이 부지를 매입한 자광은 470m 전망 타워를 지어 지역 랜드마크로 만들겠다는 청사진을 앞세우며 쇼핑센터와 특급 호텔, 아파트 단지 등 복합개발에 2조 5,000억원을 투자하겠다는 정책 제안서를 전주시에 제출했다. 많은 지역언론들은 자광이 짓겠다는 470m 높이의 전망 타워에 큰 관심을 나타내며 홍보의 전위대가 됐다.

문제는 공업용지인 이 곳을 상업용지로 토지용도 변경을 요구하면서 특혜성 논란이 일었다. 만약 토지용도 변경이 이뤄지면 전주시 서부신시가지 상업용지 시세를 기준으로 땅값 상승분 5,000억원과 아파트 등 분양수익 5,000억원 등 약 1조원에 이르는 소득을 쉽게 얻게 되기 때문이다. 

“먹튀한 땅에 용도 변경으로 계산 불가능한 천문학적 특혜 주는 것” 

전주시민회 등 시민단체와 시민들은 “알박기로 재미를 톡톡히 누린 외지 기업이 먹튀한 땅에 용도 변경으로 계산이 불가능한 천문학적 특혜를 주는 것”이라며 문제를 제기했다.

그러자 전주시는 특혜 시비를 피하기 위한다는 구실로 혈세를 들여 공론화위원회를 구성해 운영했다. 그 결과가 올 연초 전주시와 자광 측에 전달됐지만 1년이 다 되도록 진척이 없다. 왜 그럴까?

대선 정국에서 성남시 대장동 특혜 의혹 사건이 연일 이슈가 되면서 전주시 옛 대한방직 부지 개발에 대한 시선이 집중되고 있기 때문일까? 그러더니 근래 전주시와 자광은 공론화위원회 권고안을 두고 가장 중요한 포인트인 상업지구 비율을 고민하고 있다는 보도가 일부 언론에 나오고 있어 다시 주목을 끈다. 

'파이낸셜뉴스'는 해당 기사에서 “양측은 조만간 협의 자리를 만들어 시민들을 위한 부지개발 방향에 대해 논의할 예정”이라며 “현재 전주시가 지방재정 투자사업 타당성 조사를 전북도에 의뢰해 올해 말 조사결과가 나올 전망”이라고 방점을 찍었다.

“전문가들은 도시개발계획이 세워진 곳은 종합적이고 속도감 있는 사업 진행이 필요하다는 의견을 내놓고 있다”는 내용도 기사 말미에 덧붙였다. 과연 가능할까? 아직도 많은 전주시민은 의문을 가지고 바라본다. 

무엇보다 자광과 같은 디벨로퍼(땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체)들의 자금조달 과정의 불투명성과 최근 대장동 사건에서 보여준 일확천금, 그리고 먹튀 등을 연관 짓지 않을 수 없기 때문이다. 마침 경제전문 매체인 ’더벨‘이 최근 자광과 관련한 보도를 내놓아 시선을 모으고 있다.

“옛 대한방직 부지 이르면 내년 말 본격적으로 착공 및 분양 시작된다?”

'더벨'은 지난 3일 ’미래·한국증권, 대한방직 부지개발 리테일 자금 펀딩‘이란 제목의 기사에서 “한국투자증권과 미래에셋증권이 금융주선을 맡은 전주시 옛 대한방직 부지 개발 자금을 리테일에서 대거 마련한다”며 “미래에셋증권, 한국투자증권은 옛 대한방직 부지 개발사업에 투자하는 상품을 판매하고 나서 각각 400억원, 200억원씩 총 600억원을 리테일 창구를 통해 확보할 예정이며, 이달 말까지 투자자 모집을 완료한다는 복안”이라고 보도했다.

“조달 자금은 본격 개발 사업을 앞두고 있는 만큼 일종의 '론(Loan)'처럼 투입된다”는 기사는 “부지를 사들인 시행사에 토지매입 자금을 빌려주는 방식인데, 증권사 리테일을 통해 모은 자금은 3,000억원 규모의 전체 금융조달 가운데 선 순위 대출채권에 투자한다”고 밝혔다.

기사를 종합하면, 미래에셋증권과 한국투자증권은 대한방직 부지 개발사업의 금융주선을 주도했다. 트랜치A(선순위)와 트랜치B(후순위)로 나눠 각각 1,800억원, 200억원을 조달한다. 또 롯데건설이 신용을 보강한 후순위 대출의 경우 800억원 가량을 마련한다는 것이다. 

투자금 회수는 대한방직 부지 개발이 본격화할 시점에 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 이뤄진다는 것인데 기사는 “아직 개발사업 전 단계로 심의 및 협의 등 준공을 위한 허가 단계를 밟고 있다”며 “펀드 만기는 1년 가량으로 이르면 내년 말 본격적으로 착공 및 분양이 시작된다”고 덧붙여 눈을 의심하게 했다.

프로젝트파이낸싱도 의아하지만 아직 전주시가 승인하기도 전인 대규모 개발사업을 금융가에서 벌써 준공 및 허가 단계 등을 파악하고 분양 시점을 자신 있게 공시할 수 있는 데는 내부 정보가 미리 흘러나갔다는 것을 의미한다. 

더욱이 “롯데건설이 시공을 맡고 하나자산신탁이 신탁사로 참여한다”는 기사는 “미래에셋증권과 한국투자증권은 리테일 자금 모집을 위해 리딩투자증권 등과 함께 사업을 진행한다”고 밝히면서 “해당 부지는 관광 전망타워, 호텔, 오피스 빌딩, 영화관, 쇼핑몰, 백화점 및 대형 아파트 단지 등이 들어서며 전라북도청, 전북지방경찰청, KBS전주방송국과 인접한 전주시 중심으로 인근에 공공기관, 주거지역이 밀집한 가운데 한옥마을이 위치한 전주시청과도 가깝다”고 소개했다.

“자광, 대한방직 부지 매입 대금 충당 위해 46개 금융기관에서 자금 조달?”

'더벨'은 이 기사를 내보내기 앞서 지난 2019년 4월 19일 ’㈜자광, 전주 대한방직 부지 개발 2,300억 조달‘이란 기사에서도 “부동산 시행사인 ㈜자광이 대한방직 부지 매입 대금을 충당하기 위해 46개 금융기관에서 자금을 조달했다”며 “조달 자금 규모는 2,330억원으로 브릿지론(Bridge Loan) 성격”이라고 보도했다.

또한 “㈜자광이 전주의 옛 대한방직 부지 인수대금을 치르기 위해 무려 46개 금융기관에서 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받은 것으로 확인됐다”는 기사는 “PF 대주단은 특수목적법인(SPC) 2곳과 저축은행과 캐피탈, 신용협동조합, 새마을금고 등으로 구성됐다”고 설명했다.

그런데 문제는 PF대출 금액 총 2,330억원은 대주단별로 10억~880억원 등으로 다양하게 분포됐다는 점, 연간 금융비용으로 115억원이 발생하는 점 등이 당시에도 논란이 됐다. "자광은 이렇게 조달한 자금을 활용해 옛 대한방직 전주 공장부지 매입을 마무리 지었다"고 '더벨'은 밝혔다. 

이에 대해 이문옥 전주시민회 대표는 “(주)자광의 전주 대한방직 부지 매입으로 인해 발생한 대출 총액이 드디어 3,000억원이 되었다”며 “미래에셋증권을 통해 1,800억원, 한국투자증권을 통해 200억원, 그리고 후순위 롯데건설 연대보증으로 880억원, 나머지 잔금은 자광 특수 관계사를 통해 조달했다”고 주장했다.

"자기 자금 없이 땅값과 이자마저 빌려 개발사업하는 업자(디벨로퍼)의 숙명?”

그러면서 이 대표는 “자광의 옛 대한방직 부지 개발사업과 관련해 자금 모금에 난항을 겪고 있는 모양새”라며 “2018년 약 2,000억원이던 부지 매입 자금이 만 3년이 흘러 3,000억원이 되었는데, 이는 자기 자금 없이 땅값과 그 이자마저 빌려 개발사업을 하는 업자(디벨로퍼)의 숙명”이라고 꼬집었다.

이 대표는 이어 “금융 상식으로 이런 정도(자금 조달능력)의 사업자는 4,000억원에서 5,000억원이 들어가는 153층 타워를 지을 수 없다”면서 “경기도 성남시의 대장동 사태가 그 본 모습을 뚜렷하게 보여주고 있다”고 지적했다. 그는 덧붙여 “이제라도 자광과 롯데건설은 20년 전, 전주 서부신시가지 개발사업에서 제척된 해당 부지에 대한 탐욕을 포기하고 우리 지역사회가 혼란에서 벗어날 수 있도록 허황된 계획을 포기해야 한다”고 강조했다.

이 대표는 “성남시 대장동의 화천대유나 전주시 옛 대한방직 부지의 (주)자광은 진행 과정이 닮은 꼴”이라며 “대장동 화천대유 사태는 분노하면서 전주 옛 대한방직 부지의 (주)자광을 옹호하는 이들은 이번 사태를 기회로 사건을 직시하길 바란다”고 충고했다. 

과연 맞는 말일까? 전주시가 추진했던 서부신시가지 개발사업의 처음으로 돌아가서 다시 들여다보자. 

전주시가 2000년 초 서부신시가지 개발사업을 추진하면서 제척한 대한방직 전주공장 부지는 완산구 효자동 3가 151번지 일원 14필지로 23만 565㎡(약 7만펑) 규모다. 이중 자광이 소유권을 주장하는 면적은 21만 6,463.6㎡(6만 5,000평)이며 현재 도시 기본계획상 주거용지이고 하위 도시계획인 도시관리계획상 일반공업지역다. 나머지는 전라북도 소유 6,228.4㎡ (약 1,900평) 주거용지인 구거와 전주시 소유 7,873㎡(약2,400평)의 자연녹지가 혼재해 있다.

문제는 자광이 제시한 개발 계획과 이를 실행하기 위해선 행정적인 절차가 복잡하다. 자광은 해당 부지 전체를 상업용지로 바꿔주면 전북도와 전주시 소유 부지를 매입해 개발하겠다고 제안했지만 이러한 개발 계획이 이뤄지려면 전북도지사와 전주시장의 동의 후에 해당 부지의 도시기본계획과 도시관리계획을 수정해 주거용지와 자연녹지를 상업용지로 전면 바꿔야 가능하다.

“개발 기대심리 이용해 더 이상 전주시민들 기만하면 안 돼”

게다가 도시기본계획은 전주시가 5년마다 수립해 전라북도의 승인을 받고 있다. 이에 따라 전주시가 도시기본계획을 수정해 전라북도의 승인을 받아야 하고 이후에 전주시는 해당 부지에 대한 도시관리계획(지구단위계획)을 자광의 사업계획에 맞게 수립해야 한다.

그러나 전북도지사와 전주시장의 동의 하에 이루어지는 도시계획 절차만이 끝이 아니다. 해당 부지에는 전북도와 전주시 소유의 부지가 있기 때문에 이 부지의 매각 절차는 공유재산 및 물품관리법에 의해 전북도 소유 부지는 전북도의회의 동의를, 전주시 소유의 부지는 전주시의회의 동의를 각각 받아야 가능하다.

이처럼 매우 복잡한 행정 절차가 이뤄져야 자광의 계획대로 개발이 되는 땅이란 점에서 처음부터 민간인 개발사업만으로는 쉽지 않다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 이유는 20년 전에 서부신시가지 개발사업 당시 해당 부지가 전주시 개발사업에서 제척됐기 때문이다. 속칭 알박기를 한 것이지만 여기에는 누구도 책임을 지는 사람이 없다.

이에 대해 이문옥 대표는 “전주시가 해당 부지에 대해 도시개발법에 의한 개발계획을 수립한 후 수용하고 자광에게 현금으로 돌려주거나 땅으로 돌려주면(환지 방식) 전주시와 자광이 상생할 수 있는 길이 열린다”며 “자광은 터무니없는 욕심을 버려야 하며, 시민들의 개발 기대심리를 이용해 더 이상 전주시민들을 기만하면 안 된다”고 강조했다. 

이에 대해 쓴 소리를 하는 각계 전문가들도 많다. 이덕춘 변호사는 언론과 인터뷰에서 “옛 대한방직 터는 공적개발을 하는 것이 바람직하다고 믿는다. 그만큼 대한방직 터가 갖는 공적 기능과 역할이 중요하기 때문”이라며 “애초에 대한방직 터의 공적 기능이 없었다면 이런 논의 자체도 벌어지지 않았을 것”이라고 밝혔다. 

그러면서 그는 “그런데 이런 공적 부지에 대해, 그리고 그 개발에 대해서 어떤 정치인도 책임있는 주장을 하지 않고 있다”며 “정치인은 공적인 부분에 대해서 목소리를 내도 올바른 주장을 해서 사회발전과 지역발전을 선도해야 함에도 지역의 정치인들은 누구도 나서지 않고 있는 형국”이라고 꼬집었다

그는 또 “심지어 어떤 정치인도 책임 있는 결단을 하지 못하고 있어 공론화위원회를 만들어 면피를 하기 위한 수단으로 삼고 있는 것은 아닌지 의심스러운 지경”이라고 비판했다.

내년 지방선거를 앞두고 최근 전주시장 출마를 선언한 조지훈 전 전북경제통상진흥원장도 이와 관련해 언론과 인터뷰에서 “전주공설운동장 개발과 관련해 롯데의 싸인 없이는 전주시에서는 어떤 일도 할 수 없는 처지가 됐다”며 “처음엔 자광 뒤에 후원자로 롯데가 있는 것처럼 보였으나 자세히 보니 전혀 그렇치 않아 개발이 쉽게 될까 우려된다”고 지적했다.

그러면서 그는 “자광이 개발하기 위해선 서부신시가지 개발 당시 시점으로 돌아가 감보율도 그 당시로 적용해야 할 것”이라며 “그것은 대한방직이 당시 불응해 서부신시가지 개발이 난개발의 원인이 되었기 때문에 일정 부분 책임이 있다”고 주장했다.

한편 전주시의회 서윤근 의원은 지난 10월 13일 제385회 임시회 3차 본회의 시정질의에서 에코시티 개발과 대한방직 부지 개발 등 전주시 개발사업에 대한 전반적인 문제점을 지적했다.

“정의롭지 못했던 부정 행위에 순응했던 전주시, 앞으로 대한방직 숙제를 어떻게 풀 것인가?” 

서 의원은 “전주에코시티 개발사업은 9개의 컨소시엄 업체가 민자유치 시행협약을 체결하여 진행된 사업”이라며 “최초 사업계획서를 통해 전주시와 사업이행협약을 맺었는데도 전주시는 항공대 이전위치 변경, 사업기간 연장 등에 따른 사업비 증가를 이유로 증액 요구를 수용하고 협약 변경을 결정, 특혜 의혹을 불러 일으켰다”고 지적했다.

또한 “호성동 에코시티 개발 부지에 면접한 지역을 전주시는 자연녹지 지역인 시유지를 주거지역으로 용도를 변경해 예정가의 3배가 넘는 금액으로 매각을 했다”면서 “결과적으로 전주시가 비싸게 팔아넘긴 공동주택 부지의 신축아파트는 결국 천정부지로 뛰어오른 주변 에코시티 아파트 가격 시세가 반영된 분양가로 분양이 이루어질 것”이라고 꼬집었다. 

김승수·김완주·송하진, 복잡하게 얽힌 난제... 이제라도 제대로 짚고 합리적인 해결 방안 찾아야 

서 의원은 이어 “대한방직은 서부신시가지 개발사업 당시 전주시를 상대로 1,000억원이 훌쩍 넘는 불로소득을 챙겨 유유히 떠나갔다”면서 “정의롭지 못했던 부정 행위에 순응했던 전주시는 앞으로 대한방직 부지 개발이라는 사회적 숙제를 어떻게 풀 것인가 고민에 빠져들어야 할 것”이라고 지적했다.

이와 관련, 김승수 전주시장은 “에코시티 개발사업비 증액에 따른 심의 등 절차는 전주시가 경쟁입찰을 통해 선정한 건설사업관리단의 사업비 설계 내용 검수와 시 승인 절차를 거쳤다”면서 “물가상승률 반영, 감정평가를 통한 보상비 책정 등에 대해서도 사업관리단의 검수를 거치는 등 적법한 절차를 거쳐 합리적으로 결정되었다”고 답했다.

또한 “대한방직에 대해서는 관계 법령에 따라 전주시 도시계획 조례 개정과 도시계획변경 사전협상 지침 등 개발이익 환수에 대한 제도적 기반을 마련 중에 있다”면서 “향후 모든 도시개발 등 대규모 개발사업을 추진할 경우 개발 이익에 대해서는 최대한 공공의 이익으로 환수될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 말했다. 

그러나 전주시가 옛 대한방직 전주공장 부지와 에코시티 개발 과정에서 받고 있는 특혜성 의혹과 알박기, 먹튀 논란을 가라 앉히기에는 역부족으로 보인다. 어떻게 극복해 나갈 것인지 귀추가 주목된다. 

현 김승수 시장과 앞서 전주시장을 역임했던 김완주 전 전북도지사, 송하진 현 전북도지사들 간에 복잡하게 얽힌 난제들이란 점에서 이제라도 문제점을 제대로 짚고 합리적인 해결 방안을 찾아야 한다는 여론이 비등하다. 

/박주현 기자