'부동산, 누구에게나 공평한 불행 - 우리는 왜 부동산 때문에 좌절하는가'(마강래, 메디치미디어, 2021)

부동산 문제는 정권을 살리고 죽일 만큼 파급력이 큰 주제이다. 여차하면 관련 부서 장관이 쫓겨나고 총리와 대통령도 공개사과를 해야 할 정도로 민감한 사안이다.

저자 마강래 교수는 중앙대학교 도시계획부동산학과에서 부동산 문제를 가르치는 전문가, 한국의 부동산 가격에 관한 그의 연구 결과는 과연 무엇일까.

수도권 집값 폭등의 다양한 원인과 근본적인 해법이 이 책에 고스란히 담겨 있다. 저자는 모든 문제를 역사적 관점에서 매우 차분하게 설명한다. 최근에 집값이 크게 오른 것은 무엇보다도 박근혜 정부의 공급 축소가 주요 원인이란 분석인데, 저자의 말을 들어본다.

“이명박 정부는 (주택) 공급을 확대했고, 박근혜 정부는 공급을 축소했다. 문재인 정부는 다시 공급을 확대하고 있다. 그렇다면 다음 정부는? ... 부동산 시장이 침체했다고 공급을 축소하면, 그다음 시기에는 폭등할 가능성이 크다. 이것이 박근혜 정부에서 문재인 정부 교체기에 발생한 일이다. 집값이 오를 때 갑자기 대규모 공급을 하면, 4~5년 후에는 더 크게 내려간다. 이것은 아마도 문재인 정부 이후에 발생할 가능성이 크다.”

부동산 문제로 올해 정치권이 요동쳤고 보궐선거에도 큰 영향을 미쳤다고 한다. 그런데 따지고 보면 전국의 부동산 가격이 문제는 아니다. 오직 서울과 인근 도시에 국한된 현상인데, 그것이 전국의 표심에 영향을 준 것이었다. 당황한 정치권은 다주택 소유자들을 압박하며 1가구 1주택 정책을 강화하는 모습이다. 그러면 이것은 제대로 된 정책일까? 

“문제는 다주택자들이 집을 처분한 돈을 어찌할지 방법을 찾지 못한다는 점이다. 예금은 이자가 너무 낮아 사실 돈을 까먹는 것이나 다름없고, 주식은 오를 만큼 올랐다고 생각하니 망설여진다. 부동산으로 돈 번 사람들은 부동산을 떠나지 못한다고, 집 처분한 다주택자들은 돈 되는 1채에 눈을 돌리기 시작했다. 많은 다주택자가 이런 생각을 하니, 서울 집값은 오를 수밖에 없다.”

다주택자의 목을 죄면 죌수록 서울의 부자 동네 아파트 가격은 더욱더 가파르게 올라간다는 주장이다. 과연 2021년 4월 강남 압구정동 현대 7차아파트 245.2제곱미터(80평)가 80억 원에 팔렸으나, 5개월 전만 하여도 그 가격은 67억 원이었다.

또, 가장 비싼 아파트 단지인 반포동 아크로리버파크(1,612세대) 34평형은 2021년 초만 해도 30억 원 내외였는데, 3개월 뒤인 2021년 6월이 되자 38~40억 원으로 뛰어올랐다. 정부가 다주택자들을 강하게 규제하면 똘똘한 지역의 똘똘한 아파트의 가격은 천정부지로 올라간다.

저자 마강래 교수가 생각하는 해법은 무엇일까. 주택 수요를 서울 외 지역으로, 즉 지방으로 이전해야 한다는 것이다. 말하자면 수도권의 "대항마"를 만들어야 집값이 잡힌다는 말이다. 다행스럽게도, 지금 현재 부산과 경상도 지역을 중심으로 대항마 만들기 작업이 시작되었다고 한다.

“행정구역 통합과 메가시티가 성공적으로 진행된다면 강력한 경제력을 가진 공동체로 성장할 것이다. 그리고 청년을 위한 다양한 일자리가 창출될 것이다. ... 넘쳐나는 돈이 지방의 생산적인 투자에 쓰일 수 있도록 돈의 흐름을 돌려야 한다. 그것이 지방이 사는 길이고 수도권도 사는 길이다.”

수도권에 제아무리 집을 많이 짓더라도 부동산 문제는 안 풀린다. 5천만 인구가 모두 수도권에 진입하고자 안간힘을 쓰고 있어서 당장에 수백만 채의 아파트를 새로 지어도 수도권 집값이 크게 떨어지지는 않을 것이다. 그러므로 이상적인 해결책은 지방에 좋은 일자리를 제공하고, 지방에 주택 수요를 창출하는 것이 올바른 해법이다.

마 교수의 주장이 옳다고 생각한다. 지금까지 역대 정부는 “지역 핀셋 규제”로 문제를 풀려고 하였으나, 이는 비용만 들어갈 뿐 효과가 없었다. “규제 내용도 하도 많이 바뀌니 세무사들조차 헷갈려 한다.”라는 저자의 지적에 고개가 절로 끄덕여진다.

“규제는 지역이 대상이 아닌, 보유한 주택의 가격을 기준으로 누진적으로 규제 내용을 적용하면 된다. 자연스럽게 집값이 높은 곳은 더 강한 규제가, 집값이 낮은 곳은 더 약한 규제가 적용될 수밖에 없다. 이런 보편적인 규제에 서민과 실거주자들을 위한 공제혜택을 추가하는 것은 당연한 일이다.”

부동산 문제의 핵심은 인구가 쏠리는 현상이며, 그 저변에는 결국 양질의 일자리 문제가 도사리고 있다. 이러한 마 교수의 날카로운 지적이 차기 정부의 부동산 정책 수립에 적극적으로 반영되기를 기대한다. 

/백승종(역사학자, 전 서강대 사학과 교수, 현 한국기술교육대학교 겸임교수)