“특혜·불법 얼룩진 옛 대한방직 부지 개발...사업자에게 호구되어 실리 잃은 전주시, 편법 눈감은 전주시의회” 맹비난 이유는?

“옛 대한방직 부지 개발사업에 대한 전주시의 행정 추진 경과가 두서없고 졸속이며 심지어 그 저의까지 의심하게 한다. 전북자치도와 도 도시계획위원회의 역할은 이러한 전주시 행정을 눈감고 추인할 것인지, 아니면 전주시가 제대로 자신의 역할을 할 수 있도록 경종을 올릴 것인지 선택해야 할 것이다.”

전주시 마지막 노른자위 땅인 옛 대한방직 전주공장 부지가 서부신시가지 개발 단계에서 제척돼 ‘먹튀 논란’과 ‘특혜 시비‘가 일더니 뒤늦은 개발 과정에서 ’용도 변경 특혜 논란‘과 와 '짜맞추기 감정평가'란 오명 속에서 긴급 토론회가 열려 많은 주목을 끌었다. 

그러나 이번 토론회에서 제기된 문제점들도 그동안 도출된 바와 크게 다르지 않았다. 하나 같이 전주시와 이 부지의 사업주이자 시행사인 ㈜자광과의 밀착을 넘은 유착과 성급한 개발로 인한 각종 부작용 및 편법·특혜 야기 등이 문제점으로 귀결됐다.

’구 대한방직 부지 도시기본계획 변경 관련 긴급 토론회‘...정의당·시민환경단체 주관 개최, 민주당 지방의원들 불참 ’무관심‘

전북특별자치도의회 농업복지환경위원회와 전북환경운동연합, 전주시민회는 24일 오전 10시 전북특별자치도의회 2층 회의실에서 ’구 대한방직 부지 도시기본계획 변경 관련 긴급 토론회‘를 열고 약 2시간 동안 주제발표에 이어 지정 및 자유토론을 벌였다. 

이번 긴급 토론회장에는 도내 전체 지방의원들 중 소수에 불과한 정의당 소속 도의원과 시의원 및 당원 등을 제외한 일당 독식 구도를 유지하는 더불어민주당 도의원과 시의원은 보이지 않은 가운데 주최 측 시민사회단체 관계자들과 시민 등 50여명이 참석했다.

이날 토론회의 좌장(사회)을 맡은 오현숙 전북특별자치도의원(정의당, 비례대표)은 본 행사에 앞서 “이번 긴급 토론회는 옛 대한방직 전주공장 부지 소유주이자 개발 시행사인 ㈜자광의 개발사업 제안서와 사전협상 조정회의, 용도변경 전후 감정평가, 공공기여금 산정과 기여사업의 세부 내용 등이 시민 이익 최대 환수라는 원칙과 도시계획의 공공성 확보라는 방향에 잘 부합하는지, 그리고 개발을 둘러싼 여러 의혹 및 문제점에 대한 다양한 의견과 대안을 제시하기 위해 마련됐다”고 밝혔다.

이어진 이날 본 토론회는 한승우 전주시의원(정의당, 삼천1·2·3동, 효자1동)의 ’옛 대한방직 부지 개발계획안 및 도시기본계획 변경 과정에 대한 비판적 검토‘에 관한 주제발표로 시작됐다. 한 의원은 옛 대한방직 부지의 도시기본계획 변경 요청 배경, 도시관리계획 변경 계획(안)과 도시관리계획 변경 제안 근거, 전주시 도시관리 기본계획 변경 추진의 문제점, 전주시의회 사전협상 과정에서 드러난 주요 문제점, 결론 등의 순으로 발표를 진행했다.

한승우 전주시의원 ’도시관리계획 변경안 부적절‘, ’감정평가·공공기여량 문제점‘, ’관광타워·판매시설 이행 담보대책 미흡‘, ’주먹구구식 행정 절차‘ 등 지적

한 의원은 특히 전주시의 사전협상 과정에서 드러난 문제점으로 ▲도시관리 (기본)계획 변경안의 부적절성 ▲감정평가 결과와 공공기여량 산정의 문제점 ▲공공기여사업의 부적정성 ▲관광타워와 판매시설의 실현 가능성과 이행 담보대책 미흡 ▲주먹구구식 행정 절차의 추진 등을 지적했다.

이어 한 의원은 “옛 대한방직 부지 개발의 사업자는 주거지역을 준주거지로 세분·변경하고, 용적율 500%의 준주거지역에 10개동 3,399세대의 순수 공동주택 건설을 계획하고 있다”며 “그러나 국도계획법상 준주거지역은 ’주거 기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역‘으로 규정함으로써 현재 사업자의 공동주택 건설계획은 제2종 또는 제3종 일반주거지역으로 용도지역을 지정하여 추진하는 것이 적절함에도 편법으로 도시관리계획 변경이 이뤄지고 있다”고 비판했다.

또한 “이러한 편법 논란에도 불구하고 ’전주관광타워복합개발 사업지구단위계획구역 및 계획(안) 교통영향평가의 수정의결 보완서‘가 전주시의회에서 통과됐다”는 한 의원은 “이러한 편법은 향후에 타 지역에서도 공동주택 건설시 준주거지역으로 용도지역을 변경하여 추진할 수 있어 형평성 논란이 발생하고 도시계획의 기본 틀을 무력화시킬 수 있다”고 우려했다. 아울러 한 의원은 “광주광역시의 경우 도시계획조례를 통해 준주거지역에 공동주택 건설 시 용적률 제한 규정을 도입해 편법을 원천적으로 차단하고 있다”고 강조했다.

이어 감정평가 문제도 거론됐다. 한 의원은 "옛 대한방직 부지 종전감정평가액은 일반공업지역의 m²당 170만원대가, 일반상업지역의 종후평가액은 m²당 500여만원으로 평가됐으나 일반상업지역의 공개공지는 종후평가액이 m²당 150여만원으로 오히려 20만원 하락했다"며 "준주거지역의 공개공지도 m²당 120여만원으로 50여만원 하락했다"고 지적했다. 즉 공개공지를 일반상업지역이나 준주거지역으로 동일하게 평가하지 않은 문제점을 지적한 것이다.

“종전평가 부풀리고 종후평가 축소...공공기여량 축소한 부적절한 감정평가” 지적

그러면서 한 의원은 “만약 대한방직 부지를 용도지역별로 동일하게 평가할 경우 공개공지만으로 약 2,600억원 이상 계획이득을 추가 환수해야 한다”고 주장했다. 한 의원은 “결과적으로 종전평가는 부풀리고 종후평가는 축소하는 방식으로 토지 가치 상승분을 축소하여 공공기여량을 축소하는 부적절한 감정평가를 했다는 의구심을 가질 수 밖에 없는 상황”이라며 “종후평가가 심각하게 저평가됐다”고 주장했다. 

이밖에 470m 높이의 관광타워 건설에 관한 문제점도 제기됐다. 한 의원은 "옛 대한방직 부지 개발사업의 핵심은 470m 높이의 ’전주관광타워복합개발사업‘“이라며 ”그러나 관광타워 건설을 위한 확실한 이행담보 대책이 없는 대신 인근 광주시는 랜드마크 사업비의 20%를 이행보증증권으로 납부하도록 하고 있어 대조를 이룬다“고 지적했다.

그러면서 한 의원은 ”백화점만 짓고 임시허가 연장 영업을 하는 부산의 롯데타워는 높이를 낮추고 설계 변경 후 23년 만에 착공했다”며 “인천의 청라시티타워도 당초 2009년 착공 계획이었으나 아직도 미궁인 채 내년에 착공을 앞두고 있다”고 다른 지역 사례들을 들며 우려를 표했다. 

”전북자치도, 전주시 행정 문제점 제대로 살피고 최종 판단·결정 내려줄 것“ 

사전협상 과정의 문제점도 도마 위에 올려졌다. 한 의원은 “광주 일신방직의 경우 사전협상이 1년 이상 진행됐으며 감정평가를 완료한 후 공공기여량을 결정하는 등 사전협상이 완전히 완료된 이후에 지구단위계획 입안 및 도시관리계획 변경절차로 전환됐다”며 “전주시의 경우 사전협상이 불과 3개월 만에 종료되고 감정평가와 함께 사전협상이 바로 완료돼 감정평가 결과의 적정성과 공공기여량 타당성 검토 여부에 의문이 남는다”고 문제를 제기했다.

한 의원은 특히 “전주시가 종후평가 본감정을 도시관리계획 고시 이후에 실시 예정이라고 한 행태는 도저히 이해 불가하다”며 도시계획 변경에 대한 사전협상이 불과 3개월 만에 마무리되고 감정평가가 나오자마자 제대로 된 검증이나 고민 없이 공공기여량을 확정하여 사전협상을 마무리하는 과정이 석연치 않으며 졸속행정이란 지적을 받을 만하다“고 덧붙였다.

이밖에 ”공공기여량이 2,380억원으로 규모가 적음에도 불구하고 2,380억원 중에서 1,000억원을 교통영향평가 결과에 따른 외부 교통개선대책에 전주시가 투입한다는 것은 명백히 사업자에 대한 특혜이자 불법 행위“라며 ”결국 순수한 공공기여량은 1,380억원에 불과한 것으로, 전주시는 불법적인 행정으로 명분도 잃고 사업자에게 스스로 호구가 돼 실리도 잃었다“고 비판했다.

끝으로 한 의원은 이날 ”(주)자광의 '동시 준공 동시 착공'은 공허한 소리이며 최후에 관광타워가 건설되지 못하더라도 4,000여 세대의 공동주택 분양자들의 피해가 발생할 수 있는 만큼 피해를 최소화할 수 있는 차선책과 안전장치의 마련이 필요하다“며 ”전북자치도와 도 도시계획위원회에서 이러한 전주시 행정의 문제점을 제대로 살피고 최종 판단과 결정을 내려줄 것“을 요구했다.

박정원 기술사무소UB 대표 ”시민들 삶에 도움 될 수 있도록 지속적으로 다양한 의견 제시·검토 이뤄지길“

이어진 지정토론에서 박정원 기술사무소UB 대표는 ’도시기본계획 변경안의 적절성‘과 관련해 ”이 사업은 현재 행정 절차가 이행되고 있는 중이지만 앞으로 사업이 구체적으로 진행되면서 시민들에게 기대와 염려가 동시에 나타날 것으로 보인다“며 ”따라서 보다 전주의 발전과 시민들의 삶의 질에 도움이 될 수 있는 계획과 사업이 될 수 있도록 지속적으로 다양한 의견 제시 및 검토가 이뤄지길 기대한다“고 말했다.

이정현 전북환경운동연합 공동대표 ”심판이 선수로 뛴 옛 대한방직 종전·후 감정평가서 재검증해야“

이어 이정현 전북환경운동연합 공동대표는 ’감정평가와 공공기여량 환수의 타당성‘과 관련한 토론에서 ”시민공론화 과정에 참여해 온 전북환경운동연합은 ㈜자광의 대한방직 터 개발사업 제안서와 사전협상 조정회의, 용도변경 전·후 감정평가, 공공기여금 산정과 기여사업의 세부 내용 등이 시민 이익 최대 환수라는 원칙과 도시계획의 공공성 확보라는 방향에 잘 부합하는지 의문을 품지 않을 수 없다“며 ”협상 조정단 이해충돌, 짜맞추기 감정 의혹, 도시개발 사전협상 지침 위반이 제기된 만큼 도시계획 용도변경 전·후 시세 차익 감정평가를 검증하고 공공기여 산정을 다시 해야 한다“고 주장했다.

특히 이 대표는 ”심판이 선수로 뛴 옛 대한방직 종전·후 감정평가서를 재검증해야 한다“며 ”적게는 수백억원, 많게는 수천억원 차이가 날 수 있는데 감정평가사의 고유 업무이고 전문영역이니 수용해야 한다는 것이 시의 입장이지만 왜 공공기여금 산정 결과에 관심을 두지 않는지 이해할 수 없다”고 덧붙였다.

그러면서 이 대표는 “전주시가 대한방직 감정평가를 맡은 법인 소속 감정평가사를 협상조정협의회 전문가 자문위원으로 위촉하고, 부위원장 자리까지 맡긴 것은 전주시 도시계획변경 사전협상 운영지침을 위반한 것”이라며 “일반적인 감정 절차와 기준을 벗어난 결과, 현재 상태 그대로인 일반공업지역으로 평가해야 할 종전 자산 평가액은 높이고 종후 자산 평가액은 낮춤으로써 결과적으로 ㈜자광에 상당한 특혜가 됐다”고 이유를 설명했다.

이문옥 전주시민회 사무국장 “옛 대한방직 부지개발 사업의 실현이 불가능한 이유는 다양” 주장

이어 이문옥 전주시민회 사무국장은 ’옛 대한방직 부지 개발안의 실현 가능성‘에 대한 토론에서 옛 대한방직 부지개발 사업의 실현이 불가능한 이유를 다양하게 제시해 주목을 받았다. 

이 국장은 실현 불가능한 이유로 ▲(주)자광의 부채가 지난해 말 기준 3,748억원에 이르며 ㈜자광과 특수관계사들의 부채가 1조 3,362억원으로 자산 건전성이 크게 악화된 점 ▲시공사 입찰 선정과 동시 착공·동시 준공, 책임 준공에 관한 시행사의 주장이 사실(현실)과 다른 점 ▲상업지역 내 타워, 호텔, 상업시설에 대한 건축자금 PF대출이 사실상 불가한 점 등을 제시했다.

이어 이 국장은 “상업지역의 대단위 타워 건축 비용은 5,000억~6,000억원으로 예상되지만 ㈜자광은 타워 입장객과 수입에 대한 구체적 사례와 통계를 제시하지 못하고 있다”면서 “대출금 이자와 유지비, 관리비 등도 만만치 않은 상황인데 타워 건설에 필요한 자금 대출까지 사실상 어려워 아파트와 오피스텔만 공사가 진행되고 상업지역은 터파기만 진행될 공산이 크다”고 지적했다.

그러면서 이 국장은 “가장 현실적인 대안으로는 사업지역 복합시설과 아파트·오피스텔의 동시 완공 후 분양으로 조건을 제시해야 안전하다”며 “행정에서는 분양 조건을 후분양으로 제한해 사업을 승인해야 한다”고 강조했다.

한편 옛 대한방직 전주공장 부지 소유주이자 개발사업자인 ㈜자광은 옛 대한방직 터 23만 565㎡에 ▲470m 높이의 타워 건설 ▲200실 규모의 호텔 ▲백화점과 쇼핑몰 등의 상업시설 ▲558실 규모의 오피스텔 및 3,399세대의 공동주택 ▲문화공원 및 공개공지 조성 ▲지하차도 조성 ▲교량 확장 및 신설 ▲주변 도로 확충 ▲녹지조성 등의 개발을 추진 중이다.

전주시 효자동에 위치한 옛 대한방직 부지는 지난 2월 도시계획변경 협상대상지로 최종 선정 된 뒤 전주시와 ㈜자광의 협상이 속도를 내며 현재 ▲전북특별자치도의 도시기본계획 승인 ▲협약서(안) 의회 동의 ▲도시관리계획 의회 의견청취 ▲협약서 작성 및 도시관리계획 결정고시 등의 절차를 남겨두고 있다. 

/박주현 기자