“전주종합경기장보다 큰 대한방직 터...7만여평 한꺼번에 상업용지로 바뀐 적 역사상 없어"

KBS전주방송총국 라디오 시사프로그램인 ‘패트롤전북'은 1월 13일 ’함앵커가 간다‘에서 뜨거운 논란의 중심지인 '옛 대한방직 터' 개발과 관련한 세미나 현장의 목소리를 생생히 전달해 주목을 끌었다. 특히 이날 방송은 그동안 특혜 시비에 휘말려 왔던 옛 대한방직 전주공장 부지가 개발에 앞서 왜 특혜 소리를 듣는지, 다른 지역 사례들은 어떻게 진행되는지 등을 조명해 관심을 모았다. 

김로연 작가의 기획·편집과 함윤호 앵커(언론학 박사)의 현장 취재 및 진행으로 이뤄진 이날 방송은 11일 오후 2시부터 전북도의회 2층 의원총회의실에서 열린 ’옛 대한방직 터 올바른 개발 모색을 위한 세미나’에 참여한 각계 전문가들 의견을 담아 전했다. 다음은 이날 방송에서 다뤄진 주요 내용이다.

“옛 대한방직 터 올바른 개발 모색 위한 세미나, 반대 위한 토론회 아닌 학습장”

<행사 전 인터뷰>

함윤호 앵커: 지난달 21일 전주시 효자동 옛 대한방직 전주공장 폐공장 철거 착공식에 많은 정치인들과 지역 인사들이 대거 참석해 비전 선포식 퍼포먼스와 축사 및 박수를 보냈다. 그런데 그로부터 8일 뒤에 외국인 노동자가 사망(추락)하는 사고가 발생했고, 얼마 전에는 완산구청이 개발업체인 ㈜자광을 고발하면서 철거공사가 불법임이 드러났다. 

이와 관련해서는 KBS전주총국이 단독으로 보도했고, 그 후 연합뉴스에서는 ‘옛 대한방직 불법 철거공사 착공식에 정치인들 우르르 '망신살'’이란 제목의 보도를 내보내기도 했다. 처음부터 지금까지 말도 많고 탈도 많았던 옛 대한방직 터 개발인데, 오늘 올바른 개발 모색을 위한 자리가 마련됐다고 해서 나와 보았다. 그 현장에서 전북도의회 이병철 의원(환경복지위원장)을 만나 보았다. 세미나를 개최한 이유는? 

이병철 전북도의원: 사실관계를 정확히 알아야 한다. 원래 전주시가 추진한 서부신시가지개발은 사업용지의 경우 환지를 할 때 1,000평의 경우 75.3%를 전주시에 기부채납해야 하고, 25% 정도인 250평을 상업용지로 환지 받았다. 나머지 기부채납된 75%의 땅은 도로, 공원용지 등의 인프라를 갖추었다. 

이런 면에서 대한방직 전주공장은 제척돼서 1차적으로 특혜를 본 것이고, 두 번째로는 이 땅의 소유주인 ㈜자광과 관련해서 전주시가 시민공론화위원회를 혈세를 들여 운영한 것은 헌정사상 초유의 일이다. 그런데 공론화위원회가 1년여 동안 여론 수렴과정 등을 거쳐 활동하여 40%를 기부채납할 것을 요구하는 안을 제시했는데 ㈜자광은 대답을 하지 않고 있다. 

“낙후 콤플렉스로 화려한 개발 프로젝트만 띄우면 현혹...피해 방지 위해 정확한 내용 알릴 필요” 

이 의원: 그런데 현 우범기 전주시장은 ‘이쪽(자광)에서 안 받는데 우리가 어떻게 할 것인가’라고 하는데, '그렇다고 시장이 그쪽에 맞추어줄 필요가 있겠느냐’는 의구심이 일고 있다. 이에 의원들이 위기의식을 느끼고 시민들과 의원들이 제대로 사실 관계를 알면, 행정에서 올바른 결정을 할지 그릇된 결정을 하는지를 판단할 수 있다. 

여기에 시민들도 '낙후 콤플렉스'가 잠재적으로 있기 때문에 무조건 화려한 개발 프로젝트만 띄우면 현혹될 수 있다는 점에서 미연에 직간접적인 피해를 방지하기 위해 사실을 근거로 모든 것을 판단하기 위해 이번 세미나를 마련한 것이다.

함 앵커: '토론회냐, 세미나냐'의 차이가 큰 것이, 토론회라면 찬반 양쪽의 균형 잡힌 패널이 필요한데 지금은 세미나 형식이기 때문에 현 주소를 정확히 파악하고 찬반의 입장이 아니라 '현 주소가 어디냐', 이런 관점에서 세미나를 연 것이라고 보면 되는가?

이 의원: 그렇다. 의원들도 이런 사실을 정확히 알지 못하고 어렴풋이 아는 경우가 많다. 따라서 도의회 차원에서 의원들도 정확히 알 필요가 있다. 이 기회에 의원들의 스터디를 하고, 어느 정도 도의원들의 사실 근거 기준안을 마련하자는 취지에서 마련한 세미나다. 

함 앵커: 그러면 의원들이 공부하자는 취지라면 전주시 행정의 입장이라든지 자광 측 입장도 이번 세미나에 함께 구성했더라면 어땠을까 하는 질문을 하고 싶다. 

이 의원: 전주시 입장도 반영하기 위해 전주시의회 박선전 도시건설위원장을 초청했었다. 그런데 처음에는 온다고 했다가 무슨 사연인지 참석이 불가능하다고 통보했다. 

함 앵커: 이성국 전주시의회 문화경제위원회 의원이 이번 세미나에 참석하던데? 

"7만평 부지 모두 상업용지로 바꿔달라?...역사에도 없는 일"

이 의원: 이 지역이 지연구인 이성국 전주시의회 의원이 오늘 참석했다. 나름대로 고민을 많이 해 온 의원이다. 개발을 하지 말라는 것이 아니라 형평성에 맞는 올바른 개발을 해야 한다는 데 의견을 함께 하는 의원이다. 그러데 7만여 평의 부지를 상업용지로 바꿔달라는 것은 역사에도 없는 일이다.

초창기(서부신시가지개발) 75% 기부채납은 아니더라도 그렇게 구성을 반대하던 시민공론화위원회가 결국은 구성돼서 권고안이 결정됐으면 최소한 거기에는 따라야 되는 것 아닌가. 전임 시장 때 있었던 일이라고 무시한다면 있을 수 없는 일이다. 설령 권고안대로 40%를 기부채납한다면 2만 8천평이다. 나머지 4만 2천평이 상업용지로 바뀌게 된다. 

그렇게 되면 이 면적은 3만 7천평의 종합경기장보다 5천평이 추가된 어마어마한 땅이다. 4만 2천평이 대한민국 역사상 한꺼번에 상업용지로 바뀐 적이 없다. 따라서 이러한 개발계획에 대한 실상을 도민들도 정확히 알 필요가 있다. 그래야 올바른 방향으로 가는지 그른 방향으로 가는지 도민들이 알았을 때 정치인들도 제대로 간다. 

<축사> 국주영은 전북도의회 의장: 

옛 대한방직 부지 개발 현안을 확인하고 올바른 개발 방법은 무엇인지 해법을 모색하는 뜻깊은 시간이 되길 바라겠고, 반대를 위한 토론회가 아니고 개발 해야한다. 저렇게 놓아두면 안 된다. 그렇지만 어떻게 개발할 것인가, 특정인이 뭔가 큰 이득을 가져가면 안 되고 이 이익이 도민들께 골고루 가게 해야 한다는 데 동의를 가지고 있고 그러한 방향으로 개발이 될 수 있도록 오늘 첫 단추를 연다고 보면 될 수 있을 것이다. 보다 많은 사람들이 실태를 파악하고 알 수 있는 토론회 장이다고 생각하면 좋을 것이다.

“전주시 서부신시가지개발 제척 이후 계속 특혜 시비...진상 조사 필요”

<발제 1> 박주현 전북의소리 대표: 

옛 대한방직 전주공장이 전주시 서부신시가지 개발구역의 중심에 위치해 있으면서도 개발 지구에서 제척된 배경과 개발이 끝난 시점에 공장을 ㈜자광에 매각하고 다시 ㈜자광이 이 공장 부지를 개발하려고 하게 된 상황을 전국 및 지역 언론들은 어떻게 보도했는지를 알아보기 위해 개발 논의가 활발하게 시작했던 2000년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 23년 동안 언론에 보도된 내용들을 사례별로 분석해 보았다.

1,160건의 기사들을 다시 키워드별로 분석한 결과는 <표>에서처럼 4단계로 구분하여 각 시기별, 유형별로 특징이 분류됐다. 분석 결과, 제1기는 ‘매각 탐색(준비)기’로 2000년 1월 1일부터 2005년 12월 31일까지 6년 동안 대한방직 전주공장 관련 뉴스가 모두 39건이 검색됐다. 이 시기의 기사들은 ‘대한방직 전주공장 서부신시가지 제척’, ‘대한방직 전주공장 매각 움직임 활발’, ‘대한방직 주식 들썩’, ‘대한방직 주식 호재 없이 상한가’ 등이 주요 의제로 분류됐다.

제2기는 ‘매각 실행기’로 2006년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지 언론에 보도된 대한방직 전주공장 관련 기사는 모두 22건이 검색됐다. 이 시기의 주요 내용은 ‘대한방직 전주공장 최대 노른자 땅 부각’, ‘대한방직 전주공장 매각설 솔솔’, ‘대한방직 전주공장 이전 쟁점화’, ‘대한방직 주식 및 부동산 시세 저울질’ 등으로 주로 ‘매각’, ‘투자’ 등이 키워드로 분류됐다. 

제3기는 ‘개발 준비기’로 2012년 1월 1일부터 2017년 12월 31일까지 6년 동안 언론에 보도된 대한방직 전주공장 관련 기사는 모두 383건으로 검색됐다. 이는 앞선 제1, 2기에 검색된 10배 이상 증가한 기사량이다. 이 시기의 주요 기사 내용은 ‘대한방직 전주공장 1차 매각 실패’, 대한방직 2차 매각 추진’, ‘(주)자광에 최종 매각’, ‘대한방직 전주공장 둘러싼 특혜 논란’, ‘대한방직 전주공장 부지 개발 기대감’ 등이었으며 ‘매각’, ‘개발’, ‘특혜’ 등이 주요 키워드로 분류됐다.

제4기는 ‘개발 실행 및 갈등기’로 2018년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 5년 동안 언론에 보도된 관련 기사는 전체 시기 중 가장 많은 716건으로 나타났다. 이 시기에 보도된 주요 기사 내용은 ‘시민공론화위원회 출범 및 개발안 제시’, ‘전주시장 민선 7기에서 8기로 교체’, ‘개발 서두르는 전주시’, ‘시민사회단체 반발’, ‘옛 대한방직 전주공장 공장 철거 착수’ 등으로 ‘개발’, ‘특혜’, ‘반발’, ‘공론화‘, ’철거‘ 등이 주요 키워드로 분류됐다. 

"특혜 논란 불식시킬 명분, 논리 분명히 제시할 필요" 

박 대표: 옛 대한방직 전주공장 부지 개발과 관련한 언론 보도를 2000년부터 2022년까지 사례별로 분석한 결과 다음과 같은 제언과 결론을 내릴 수 있다. 첫째는 옛 대한방직 전주공장 부지는 전주시의 서부신시가지 개발 당시 제척돼 현재에 이르고 있다. 당시 대한방직이 높은 시세 차익을 남기고 전주공장을 매각 후 철수함으로써 알박기·먹튀 논란과 특혜성 시비에서 여전히 자유롭지 못하다. 이 같은 의문점을 해소하기 위해서는 전주시의회뿐만 아니라 전북도와 전북도의회 차원의 조사와 진상규명을 통해 추후 유사 사례가 발생하지 않도록 해야 할 필요가 있다.

둘째는 옛 대한방직 전주공장의 지붕 등에서 배출되는 석면(1급 발암물질)은 대한방직 전주공장 이전 전부터 제기돼왔다. 그런데 이 문제를 방치한 전주시는 뒤늦게 10년 이상이 지나서야 문제의 심각성을 인정하고 ㈜자광에게 철거하도록 한 것은 앞뒤가 맞지 않는 행정일 뿐 아니라 시민 건강·보건은 뒷전인 채 개발업체 편에 선 행정이란 비난을 피하기 어렵다. 이에 대한 전주시의 납득할 만한 해명과 석면 제거를 이유로 공장 철거 착공식과 경제 비전 선포식이 동시에 개최된 이유, 이 자리에 개발 인허가권자인 전주시장과 전북도지사가 참석한 배경을 명확히 해명해야 할 필요가 있다.

셋째는 옛 대한방직 전주공장 부지 개발이 전제되기 위해서는 현 공업용지의 용도 변경이 불가피하다. 이 과정에서의 특혜 논란을 불식시킬 명분과 논리를 분명히 제시할 필요가 있다.

“법적 소유권자인 하나자산신탁이 반드시 책임준공확약 서류 작성해야”

<발제 2> 이문옥 전주시민회 사무국장: 

저는 대학교 때 경제학과를 전공했다. 이후에 금융회사에서 기업 대출을 담당했다. 말씀드리는 것은 반대를 위한 반대를 한다는 것이 아님을 강조드리고 싶다. ㈜자광의 재무상태는 금융감독원의 전자공시시스템에 법률로 공시하도록 돼 있는 내용을 근거로 자광의 부채 규모를 말씀드린다. 

2017년 말에 자광은 286억원의 부채가 있었고 2018년 2,387억원이었다. 즉 2018년 10월에 대한방직 부지 잔금을 치르고 그 이자까지 금융기관에서 빌린 것이다. 2019~2021년 말에는 3,006억원이 자산의 빚이었다. 금년 7월 13일 자광이 부동산PF 민기 연장을 할 텐데, 부채가 약 3,500억원 정도로 추정된다. 그걸 어떻게 빌리냐면 부동산 담보신탁으로 빌리고 롯데건설에서 자산유동화기업어음으로 880억원, 자광 특수 관계사들에서 빌리고 해서 3,500억원 정도로 추정이 된다. 

그런데 부동산 담보신탁이 2,300억원 정도인데 캐피탈, 저축은행, 사모펀드 등에서 2,300억원을 빌렸다. 중요한 것은 롯데건설이 대한방직 부지 관련해서 자광에 지급보증을 선 상황을 보면 부동산PF에 APCP라는 게 있는데, 레고랜드로 보면 될 것이다. 2017년부터 자광이 대한방직 부지를 계약할 때부터 롯데건설은 자광에 연대지급보증을 섰다. 그래서 2021년 10월까지 11차례 보증을 섰고 처음에 140억원 보증을 섰다가 2021년 10월까지 880억원의 보증을 섰다. 

따라서 확실하게 하는 방법은 책임준공확약이라는 게 있다. 롯데건설이 책임준공확약을 하면 가장 확실하겠지만 법적인 소유권자인 하나자산신탁이 반드시 책임준공확약을 하게끔 서류를 작성해야 한다. 

“용도 변경 후 개발하지 않을 경우 어떻게 할 것인가?...'디테일' 필요” 

<발제 3> 김인순 박사: 

옛 대한방직 부지를 상업지로 용도지역 변경을 하여 종상향했을 경우 그 이후 예를 들어 시행하지 않는다면 어떻게 할 것인가? 가장 큰 염려 중의 하나는 땅만 팔게 되는 것이다. 땅을 팔아 이익만 취하게 되는 염려들이 여러 군데에서 나오기 때문에 이것에 대한 대안이 필요하다. 이러한 점들은 시민공론화위원에서도 요구한 사안이었다. 

공론화위원회에서 제시된 것 중 '계획이득'이란 표현이 있었다. 계획이득하고 개발부담금의 차이는 무엇인가에 대해 헷갈릴 수 있는데, 개발부담금은 개발이익이 발생했을 때 이것과 관련한 환수에 관한 법률이라고 명시돼 있다. 거기에서 ’개발부담을 몇%를 가져올 것인가‘라고 하는 부분이 나오는데 개발부담금이라고 하는 것은 개발이익의 25%로 돼 있다. 여기에는 개별입지사업이 있고 혹은 20%가 있는데 이것은 계획입지사업이다. 개별입지사업은 민간이 주도적으로 개발하는 사업이고 계획입지사업은 관이 중심적으로 진행하는 사업이다. 

그런데 계획이익을 산출했을 때 종료시점의 지가에서 개시시점의 지가하고 개발비용부담정상지가 상승분을 뺀 나머지, 그 부분의 25%를 말한다. 2003년 국토연구원에서 발표한 자료를 보게 되면 개발부담금이 실제로 환수된 사례가, 즉 환수 이율을 몇%로 산정하는가면 3.5%라고 했다. 따라서 개발부담이라고 하는 게 개발자 입장에서 제외되고 있다.

그래서 시민들을 위해 등장하는 것이 계획이득인데, 실제로 자광이 옛 대한방직 전주공장에서 일반 공업지역을 상업지역으로 종상향하는 계획을 하는데, 그렇게 되었을 경우 실제로 소유주는 어떤 개발도 하지 않았는데 땅 값(공시지가)이 바뀌게 된다. 그걸로 얻을 수 있는, 아무 일도 하지 않고 우연히 취득한 이익, 이 부분을 계획이득이라고 한다.

그래서 좀 더 현명하고 디테일하게 들어가야 하는데, 디테일에는 '신과 악'이 있다고 하듯이 잘 하게 되면 양쪽이 윈윈하게 되고 그렇지 않으면 한쪽만 승리하게 된다. 따라서 계획이득에서 토지를 받는 게 하나가 있고, 개발을 통해 얻는 이익을 어떻게 환수해서 공공의 이익으로 돌리게 하는가가 중요한 문제다.

“사전협상 지침 어떻게 담아내고 동시 진행, 동시 착공 어떻게 약속 받아낼지 디테일 필요”

<토론 1> 손주화 전북민주언론시민연합 사무처장: 

시민사회의 문제에 대해서 일각에서는 대부분의 이슈화된 사회 문제들을 너무 심각하게 사안을 바라보는 게 아니냐고 얘기를 하고 있지만, 우리가 부산롯데타워와 인천청라시티타워 예기들을 하고 있지만 비슷한 지점에서 같은 문제점들이 발생할 가능성이 굉장이 높다. 이런 점에서 선행 사례를 보면서 방지할 수 있다. 따라서 이번 토론회를 통해 문제의 지점들을 살펴보았으면 좋겠다.

말잔치로 끝나지 않기 위해서는 디테일을 사전협상 지침에 어떻게 담아내고 동시진행과 동시착공이란 것을 어떻게 약속을 받아내는가에 대해서 도의회나 시의회에서 이런 부분의 지침 마련에 디테일을 갖고 보아야 할 것이다. 따라서 이런 부분들에 대해서 많은 논의를 해주었으면 좋겠다.

<토론 2> 김성수 전북도의원: 

옛 대한방직 부재개발의 핵심은 전라북도에서 가장 큰 개발 이익이 예상되는 사업을 진행하고 있기 때문에 최대한 공공성을 확보하는데 중요성이 있다고 생각한다. 옛 대한방직 개발사업이 지역경제나 주민이익보다 개발업자의 이익 목적과 교통체증과 같은 불편을 야기할 수 있다는 우려가 많은 게 사실이다. 

“F1 그랑프리와 유사...시민들 선동, 갈라치기 해서는 안 될 것” 

<토론 3> 이성국 전주시의원: 

과거 1996년 7월 12일에 준농립지역을 F1 그랑프리 유치를 위해 용도 변경을 해 준 사례가 있다. 하지만 땅 소유주인 세풍은 대회를 앞두고 담보로 수백억원의 대출을 받고 개발이 이뤄지지 않고 대회를 환원한 사례가 있다. 옛 대한방직 부지와 그랑프리대회 유치 전의 염전부지와 비슷하다고 생각한다.

부산 롯데타워의 경우 지상 107층, 지하 7층의 규모로 짓겠다고 했지만 20년 넘게 지지부진 끌어오다 이제야 관련 사업이 진행되고 있다. 옛 대한방직 개발을 반대하고 있는 게 아니라 올바른 개발로 이어지고 20년 동안 표류하지 않도록 하기 위해 노력하는데 시민들을 선동해서 갈라치기 해서는 안 될 것이다. 

<사회-마무리> 이병철 도의원: 

오늘 행사는 옛 대한방직 터의 올바른 개발 모색을 위한 학습장이자 세미나다. 찬반을 논하는 자리가 아니다. 오늘 세미나를 통해 나온 대안이나 문제들에 대해 개발 허가권 등을 행사할 전주시와 전북도가 심도 있는 고민을 해주길 바란다. 

/박경민 기자